تحلیل اثرات جنگ بر بازار مسکن
داود انگوتی کلهری_ کارشناس مسکن
قیمتها و نرخ اجاره، موضوعی بسیار پیچیده است که بسته به اینکه جنگ در داخل کشور رخ دهد یا خارج از آن، و همچنین نوع جنگ (کلاسیک یا سایبری/اقتصادی)، پیامدهای کاملاً متفاوتی دارد.
در اینجا این اثرات را از سه منظر اصلی بررسی میکنیم:
۱. اثرات جنگ بر قیمت مسکن
قیمت مسکن تحت تأثیر سه عامل اصلی در زمان جنگ قرار میگیرد:
– کاهش تقاضای واقعی و افزایش تقاضای امنیتی:
در زمان جنگ، تقاضا برای خرید مسکن در مناطق درگیر به شدت کاهش مییابد (به دلیل ترس از تخریب).
اما در مناطق امن یا دور از خط مقدم، ممکن است با پدیدهای به نام «فرار سرمایه به مسکن» روبرو شویم. در این حالت، مردم برای حفظ ارزش پول خود از نوسانات ارزی، به سمت خرید املاک میروند که باعث جهش قیمت در مناطق امن میشود.
– اختلال در زنجیره تأمین (افزایش هزینه ساخت):
جنگ معمولاً باعث افزایش قیمت مواد اولیه (آهن، سیمان، سوخت و…) میشود. این افزایش هزینه ساخت، در میانمدت قیمت مسکنهای نوساز را به شدت بالا میبرد.
– کاهش عرضه:
تخریب ساختمانها یا توقف پروژههای ساختمانی به دلیل کمبود نیروی کار یا مواد اولیه، عرضه مسکن را کاهش داده و قیمت را بالا میبرد.
۲. اثرات جنگ بر بازار مسکن (وضعیت کلی بازار)
بازار مسکن در زمان جنگ دچار بیثباتی ساختاری میشود:
– کاهش نقدشوندگی:
بازار مسکن از حالت رو به رشد به حالت «راکد» تبدیل میشود. مردم تمایل کمتری به تبدیل مسکن به پول نقد دارند. چون پول نقد در زمان جنگ ارزش خود را از دست میدهد و همچنین خریداران جدید نیز با احتیاط عمل میکنند.
– تغییر الگوی جابهجایی جمعیت:
جنگ باعث ایجاد موجهای آوارگی یا مهاجرت داخلی میشود. این امر باعث میشود بازارهای مسکن در برخی مناطق مرزی یا درگیر فرو بریزد و در مناطق پایتختها یا شهرهای امن با فشار ناگهانی روبرو شود.
– تغییر اولویتها:
در زمان جنگ، سرمایهگذاری در پروژههای بلندمدت مسکن با ریسک بسیار بالا همراه است و بازار به سمت داراییهای نقدشوندهتر یا امنتر متمایل میشود.
۳. اثرات جنگ بر بازار اجاره
بازار اجاره معمولاً سریعتر از بازار فروش واکنش نشان میدهد و میتواند بسیار متلاطم باشد:
افزایش هزینههای تولید در بخش مسکن یک پدیده چندبعدی است که تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی، سیاستهای حکومتی و تفاوتهای ساختاری در استانهای مختلف ایران قرار دارد. برای درک بهتر، باید این موضوع را به دو بخش عوامل عمومی (کشوری) و عوامل منطقهای (اختلاف استانها) تقسیم کرد.
۱. عوامل عمومی و کشوری که بر تمام ایران اثر میگذارند
این عوامل باعث شدهاند که هزینه نهایی هر متر مربع ساخت در سراسر کشور به شدت صعودی باشد:
– نوسانات شدید نرخ ارز و تورم:
مواد اولیه اصلی ساختمانی (مانند فولاد، مس، آلیاژها و تجهیزات الکترونیکی) عمدتاً با قیمت جهانی و به دلار تعیین میشوند. هرگونه نوسان در نرخ ارز، بلافاصله قیمت آهنآلات، سیمان و حتی تجهیزات تأسیساتی را بالا میبرد.
– افزایش قیمت انرژی:
هزینههای مربوط به سوخت (گاز و برق) برای کارخانجات تولید مواد ساختمانی و همچنین هزینه حملونقل به دلیل قیمت سوخت پالایششده مستقیماً در قیمت نهایی مصالح لحاظ میشود.
– هزینه نیروی کار متخصص:
با بالا رفتن سطح عمومی تورم، دستمزد کارگران ماهر (آهنآلات، سیمانکار، برقکار و…) به سرعت افزایش مییابد. همچنین کمبود نیروی کار جوان و مهاجرت نیروهای ماهر به بخشهای دیگر، باعث افزایش نرخ دستمزد میشود.
– نرخ بهره بانکی و هزینههای مالی:
وقتی نرخ بهره بانکی بالا میرود، هزینه تأمین مالی پروژههای ساختمانی برای سازندگان به شدت افزایش مییابد. سازنده برای جبران این هزینهها، قیمت نهایی واحد را بالا میبرد.
۲. تحلیل تفکیکشده بر اساس مناطق و استانها:
هزینههای تولید در ایران یکسان نیست و بر اساس جغرافیا و زیرساختها، شاهد تفاوتهای زیر هستیم:
الف) استانهای کلیدی و پرجمعیت (تهران، خراسان رضوی، اصفهان، آذربایجان شرقی)
در این مناطق، مشکل اصلی هزینه زمین و هزینه عملیاتی است:
– قیمت بسیار بالای زمین:
در تهران یا مشهد، بخش بزرگی از قیمت مسکن نه مربوط به ساختوساز، بلکه مربوط به قیمت زمین است. این یعنی حتی با تکنولوژی ساخت ارزان، قیمت نهایی بالا میماند.
– محدودیتهای شهری و مجوزها:
هزینههای مربوط به اخذ پروانهها، مالیاتهای ساختوساز و رعایت استانداردهای سختگیرانه شهری در این استانها، هزینه تولید را بالا میبرد.
– هزینه لجستیک شهری:
حملونقل مصالح در شهرهای پرترافیک و سنگین، زمان و هزینه سوخت بیشتری مصرف میکند.
ب) استانهای صنعتی و تولیدی (خوزستان، اصفهان، استانهای حوزه آهن و فولاد)
در این مناطق، هزینه تولید ممکن است نسبت به سایر نقاط کمتر باشد، اما با ریسکهای خاصی روبروست:
– دسترسی بهتر به مواد اولیه:
نزدیکی به کارخانجات فولاد و سیمان، هزینه حملونقل مصالح پایه را کاهش میدهد.
– ریسکهای محیطی و زیرساختی:
در برخی مناطق مثل خوزستان، نوسانات در تأمین انرژی (برق و گاز) یا مشکلات زیستمحیطی میتواند منجر به توقف پروژهها و افزایش هزینههای غیرمستقیم شود.
ج) استانهای مرزی و دور از مراکز تولید (سیستان و بلوچستان، برخی نقاط شرق و غرب کشور)
در این مناطق، چالش اصلی هزینه لجستیک و حملونقل است:
– هزینه بالای حملونقل مصالح:
چون اکثر کارخانجات بزرگ در مرکز یا نزدیکی مناطق صنعتی هستند، حمل مصالح مانند آهنآلات یا تجهیزات پیشرفته به استانهای دورافتاده، هزینهی بسیار بالایی را به سازنده تحمیل میکند.
– کمبود نیروی کار متخصص:
در این مناطق، دسترسی به مهندسان و کارگران ماهر دشوارتر است و معمولاً باید از نیروهای متخصص از سایر استانها دعوت شود که هزینه اسکان و جابهجایی آنها نیز بر قیمت مسکن اثر میگذارد.
د) استانهای ساحلی و مناطق با شرایط اقلیمی خاص (جنوب کشور)
– هزینه مصالح مقاوم:
در مناطق ساحلی (مانند هرمزگان یا مازندران) به دلیل رطوبت و شوری هوا، سازندگان ناچارند از مصالح خاص، ضدخوردگی و مقاومتر استفاده کنند که قیمت بسیار بالاتری نسبت به مصالح معمولی دارد.
اگر بخواهیم به صورت کلی بگوییم، افزایش هزینهها در ایران یک تورم ساختاری است. در حالی که در مناطق مرکزی، زمین موتور محرک قیمتهاست، در مناطق حاشیهای و دورافتاده، هزینه رسیدن به مصالح و در مناطق صنعتی، هزینه انرژی و نیروی کار عامل اصلی هستند. این عدم یکپارچگی باعث شده است که بازار مسکن در ایران بسیار کژتاب و غیرقابل پیشبینی باشد.
