دکتر مهرداد حاجی زاده فلاح، کارشناس اقتصادی بیان کرد: پولشویی پلید، در بستر معاملات مسکن و املاک

پولشویی یک موضوع فراگیر است و مجرمان به طور مداوم روش های جدیدی را برای پنهان کردن وجوه غیرقانونی خود کشف می کنند. در میان تکنیک های مختلف به کار رفته، پولشویی از طریق املاک و مستغلات به عنوان یکی از رایج ترین روش های مورد استفاده قرار می گیرد. مجرمان اغلب از ماهیت پرارزش معاملات املاک و مستغلات به عنوان وسیله ای برای مشروعیت بخشیدن به دستاوردهای غیرقانونی خود سوء استفاده می کنند.

به گزارش تحلیلگران، بخش املاک و مستغلات به دلیل تراکنش‌های مالی قابل توجه شناخته می‌شود، به یک راه جذاب برای پولشویی تبدیل شده است. قابل ذکر است، مبالغ هنگفتی پول در معاملات املاک تغییر می کند، و آن را به یک انتخاب جذاب برای مجرمانی تبدیل می کند که به دنبال ادغام وجوه غیرقانونی خود در اقتصاد قانونی هستند.

برای نشان دادن مقیاس موضوع، تخمین زده می‌شود که حدود ۳۰ میلیارد دلار سرمایه با منشأ نامشخص تنها در سال ۲۰۱۷ وارد بازار املاک و مستغلات آلمان شده است. به طور مشابه، در منطقه تورنتو بزرگ کانادا ، تقریباً ۲۰ میلیارد دلار در دهه گذشته بدون بررسی دقیق مقامات مبارزه با پولشویی وارد بازار املاک و مستغلات شده است. این مقادیر خیره کننده بزرگی مشکل و نیاز به افزایش هوشیاری و نظارت نظارتی را برجسته می کند.

یکی از روش‌هایی که معمولاً توسط مجرمان به کار می‌رود، خرید املاک و مستغلات با استفاده از پول نقد و پنهان کردن مالکیت آنها از طریق شبکه‌های پیچیده شرکت‌های پوسته یا مالکیت دارایی پنهان است. این به آنها اجازه می دهد تا ردپای سرمایه ها را پنهان کنند و ردیابی منشاء غیرقانونی را برای سازمان های مجری قانون چالش برانگیز کند.

علاوه بر این، مجرمان از تکنیک های مختلف دیگری در صنعت املاک و مستغلات برای پولشویی استفاده می کنند. این روش ها شامل چرخش اموال است که در آن اموال به سرعت خرید و فروش می شوند تا سود ایجاد کنند و ظاهر معاملات قانونی را ایجاد کنند. علاوه بر این، مجرمان ممکن است ارزش اموال را افزایش دهند، قراردادهای اجاره را دستکاری کنند، یا در طرح های پیچیده کلاهبرداری وام مسکن شرکت کنند تا فعالیت های پولشویی خود را تسهیل کنند.

استفاده از املاک و مستغلات برای پولشویی نه تنها یک چالش مهم برای سازمان های مجری قانون ایجاد می کند، بلکه یکپارچگی و ثبات خود بازار املاک و مستغلات را نیز تضعیف می کند. این به مجرمان اجازه می دهد تا وجوه غیرقانونی را به اقتصاد قانونی تزریق کنند، قیمت اموال را مخدوش کرده و به طور بالقوه بر سیستم مالی کلی تأثیر می گذارد.

برای مبارزه موثر با این موضوع، مقامات و نهادهای مبارزه با پولشویی به طور فزاینده ای بر تقویت مقررات، افزایش الزامات بررسی دقیق و بهبود شفافیت در بخش املاک و مستغلات تمرکز می کنند. اجرای رویه‌های قوی «مشتری خود را بشناسید» (KYC)، بررسی‌های کامل پیشینه خریداران و فروشندگان، و افزایش همکاری بین مؤسسات مالی، متخصصان املاک و مستغلات و سازمان‌های مجری قانون، گام‌های مهمی در کاهش خطرات مرتبط با پولشویی در املاک و مستغلات هستند.

در این زمینه گفتگویی با دکتر مهرداد حاجی زاده فلاح_ کارشناس اقتصادی داشته ایم که چکیده ای از آن را می خوانید.

چگونه مجرمان از طریق املاک و مستغلات پولشویی می کنند؟

مجرمان از روش های مختلفی برای پولشویی از طریق معاملات املاک، سوء استفاده از حفره ها و استفاده از اشخاص ثالث برای پنهان کردن دخالت خود استفاده می کنند. درک این تکنیک ها برای مبارزه موثر با پولشویی بسیار مهم است.

چند روش متداول استفاده شده توسط مجرمان؛

استفاده از اشخاص ثالث: مجرمان اغلب به افرادی که می شناسند، معمولاً اعضای خانواده با سوابق تمیز، برای خرید املاک و مستغلات از طرف آنها متکی هستند. با انجام معامله از طریق حساب شخص ثالث، نام مجرم از اسناد خرید خارج می شود و ردیابی وجوه نامشروع را دشوارتر می کند.

استفاده از اعتبار و رهن: اعتبار و رهن می تواند به عنوان وثیقه برای پولشویی عواید مجرمانه باشد. مجرمان ممکن است وام هایی را در برابر اموال تضمین کنند و وجوه حاصل با وجوه قانونی مخلوط می شود و تشخیص وجوه قانونی و غیرقانونی را دشوار می کند.

دستکاری ارزش اموال: مجرمان با همکاری با عوامل املاک یا ارزیاب ها، ارزش گذاری اموال را دستکاری می کنند. این موضوع می تواند شامل کم ارزش کردن یا بیش از حد ارزش گذاری ملک باشد. کم‌ارزش‌سازی به مجرمان اجازه می‌دهد تا وام‌هایی را دریافت کنند، در حالی که ارزش‌گذاری بیش از حد، مقداری را که می‌توان با دریافت وام‌های بزرگ‌تر بر اساس ارزش‌های دارایی متورم شسته شود، به حداکثر می‌رساند.

ساختار سپرده های نقدی: مجرمان ممکن است پول نقد را در چندین بانک سپرده گذاری کنند تا از ایجاد آستانه گزارشگری جلوگیری کنند، که بانک را ملزم به گزارش تراکنش می کند. سپس این وجوه برای دریافت چک های بانکی یا سایر اشکال قانونی پرداخت برای خرید املاک استفاده می شود.

درآمد اجاره به عنوان مشروعیت: مجرمان از اموال خود درآمد اجاره ایجاد می کنند و از وجوه غیرقانونی برای پوشش پرداخت های اجاره استفاده می کنند. از طرف دیگر، آنها ممکن است املاک را از طرف اشخاص ثالث خریداری کنند، خودشان آنها را اجاره دهند و از وجوه غیرقانونی برای انجام تعهدات اجاره استفاده کنند، در نتیجه منشاء پول را قانونی می کنند.

معاملات املاک و مستغلات به عنوان تسهیل کننده: مجرمان املاک را خریداری می کنند، پول سیاه را در نوسازی سرمایه گذاری می کنند و متعاقباً املاک را با قیمت های بالاتر می فروشند. این فرآیند به آنها اجازه می دهد تا وجوه غیرقانونی خود را مشروعیت بخشند و ظاهر معاملات قانونی را در حین پولشویی ایجاد کنند.

استفاده از شرکت های فرانت: مجرمان برای داشتن املاک و مستغلات، شرکت های پوسته ای را در حوزه های قضایی خارجی ایجاد می کنند و به آنها امکان می دهند پول سیاه را به آن سوی مرزها منتقل کنند. این شرکت‌های جلویی پرده‌ای از رازداری ایجاد می‌کنند و ردیابی جریان وجوه را برای مقامات چالش برانگیز می‌سازند.

پرچم قرمز در معاملات املاک چیست؟

شناسایی پرچم قرمز در معاملات املاک و مستغلات برای شناسایی فعالیت های احتمالی پولشویی ضروری است. پرچم قرمز اضافی وجود دارد که باید در نظر گرفته شود؛

پرچم قرمز ۱: پیشنهادات غیرمعمول نقدی یا تأمین مالی شخص ثالث: اگر شخصی مقدار قابل توجهی پول نقد را برای خرید ملک به شما پیشنهاد دهد یا بدون توضیح قانونی، تأمین مالی شخص ثالث را پیشنهاد کند، می تواند نشانه پولشویی باشد. مجرمان ممکن است از معاملات نقدی برای پنهان کردن منشا وجوه استفاده کنند یا اشخاص ثالث را برای فاصله گرفتن از فعالیت غیرقانونی درگیر کنند.

پرچم قرمز ۲: چرخاندن سریع دارایی ها: معاملات ملکی متعددی که افراد یا نهادهای مشابه در یک دوره کوتاه مدت دارند، اغلب با قیمت های متورم، ممکن است نشان دهنده پولشویی باشد. مجرمان ممکن است به طور مصنوعی ارزش اموال را از طریق فروش هماهنگ برای مشروعیت بخشیدن به وجوه غیرقانونی خود افزایش دهند.

پرچم قرمز ۳: ساختارهای مالکیت پیچیده: معاملاتی که شامل ساختارهای مالکیت پیچیده، مانند شرکت های فراساحلی یا تراست، می تواند نشانه ای از پولشویی باشد. این ساختارها ممکن است برای پنهان کردن مالکیت و کنترل واقعی دارایی ها مورد استفاده قرار گیرند و ردیابی منشاء وجوه را به چالش بکشد.

پرچم قرمز ۴: ارزش گذاری بیش از حد یا کمتر از حد موجه: سوء ظن زمانی به وجود می آید که یک دارایی به طور قابل توجهی بیش از حد یا کمتر از ارزش گذاری شده بدون توضیح معتبر باشد. ارزش گذاری بیش از حد ممکن است نشان دهنده تلاش برای دریافت وام های بزرگتر یا افزایش قیمت خرید برای پولشویی باشد. برعکس، کاهش ارزش گذاری می تواند روشی برای انتقال دارایی ها یا اجتناب از بدهی های مالیاتی باشد.

پرچم قرمز ۵: ترتیبات اجاره غیرمعمول: قراردادهای اجاره غیرمعمول، مانند پرداخت بیش از حد اجاره یا استفاده از درآمد اجاره برای پوشش هزینه های غیرمرتبط، ممکن است نشان دهنده پولشویی باشد. مجرمان ممکن است از املاک اجاره ای برای تولید وجوه “پاک” با دریافت اجاره بهای بیش از حد یا پنهان کردن وجوه غیرقانونی از طریق پرداخت اجاره استفاده کنند.

پرچم قرمز ۶: اسناد ناسازگار یا مشکوک: اسناد ناقص، متناقض یا جعلی در یک معامله املاک و مستغلات می تواند نشانه ای از پولشویی باشد. به مغایرت در هویت، آدرس یا اطلاعات مالی طرفین درگیر، و همچنین اسناد مفقود یا تغییر یافته توجه کنید.

پرچم قرمز ۷: فقدان توجیه شخصی یا تجاری: اگر هیچ دلیل قابل قبولی برای یک شخص یا نهاد تجاری برای شرکت در یک معامله ملکی خاص وجود نداشته باشد، ممکن است باعث ایجاد شک شود. به عنوان مثال، فردی بدون تجربه قبلی املاک و مستغلات که به طور ناگهانی درگیر معاملات با ارزش بالا بدون توضیح مشروع است، ممکن است نشان دهنده فعالیت غیرقانونی باشد.

پرچم قرمز ۸: دخالت حوزه‌های قضایی پرخطر: معاملات مربوط به املاک واقع در حوزه‌های قضایی پرخطر که به دلیل پولشویی یا نظارت ضعیف نظارتی شناخته می‌شوند باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند. مجرمان اغلب از این حوزه‌های قضایی برای تسهیل فعالیت‌های غیرقانونی خود و پنهان کردن منشأ واقعی وجوه سوء استفاده می‌کنند.

نشانه هایی که ممکن است نشان دهنده فعالیت های پولشویی و تامین مالی تروریسم باشد که به شناسایی و پیشگیری از این فعالیت ها کمک می کند.

چگونه می توان پولشویی را از طریق املاک و مستغلات تشخیص داد؟

اظهارنامه دارایی:

یک سیستم سختگیرانه را اجرا کنید که در آن مقامات دولتی، به ویژه مقامات ارشد و نزدیکان آنها، ملزم به اعلام دارایی های خود قبل و بعد از دوره خدمت هستند. این اعلامیه ها باید در دسترس عموم باشد و به مقامات مستقل اجازه می دهد تا صحت اظهارات را تأیید کنند. با بررسی دقیق این اظهارنامه ها، می توان هر ثروت غیرقابل توضیح یا مشکوکی را شناسایی کرد که به طور بالقوه نشان دهنده پولشویی است.

افراد حرفه ای که در معاملات املاک و مستغلات دخیل هستند، مانند مشاوران املاک، وکلا، و موسسات مالی، باید به عنوان دروازه بان برای جلوگیری از پولشویی عمل کنند. آنها باید به یک لیست جامع مالکیت ذینفع دسترسی داشته باشند، که آنها را قادر می سازد تا هویت واقعی افراد پشت نهادهای شرکتی درگیر در معاملات را تأیید کنند.

انجام بررسی دقیق و نظارت برای هرگونه تراکنش مشکوک می تواند به شناسایی فعالیت های بالقوه پولشویی کمک کند. دروازه بانان باید هر گونه سوء ظن را سریعاً به مقامات مربوطه یا مالکان ذینفع گزارش کنند. علاوه بر این، مقامات مستقل باید به طور دوره‌ای انطباق با ممنوعیت‌های تحریمی و سایر الزامات نظارتی را بررسی کنند.

ثبت اراضی:
ایجاد یک سیستم ثبت اسناد و املاک متمرکز و آنلاین می تواند تشخیص پولشویی در املاک و مستغلات را افزایش دهد. این سیستم سوابق شفاف و در دسترس عموم از مالکیت دارایی را حفظ می کند. با داشتن یک پایگاه داده جامع که جزئیات مالکیت دارایی را نشان می دهد، ردیابی منشاء وجوه و شناسایی هرگونه تراکنش مشکوک یا الگوهای مالکیت آسان تر می شود. شفافیت بیشتر در ثبت اراضی مجرمان را از استفاده از املاک و مستغلات برای پولشویی منصرف می کند.